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北京房价上涨迷惑楼市交易量下跌才是真相

时间:2019-08-16 20:05:33 来源:互联网 阅读:0次

  楼市“拐点”的论调从去年唱到今天,市场低迷的现状也是有目共睹。然而,统计数据显示,今年被业内人士称为为寒冷的一季度,北京楼市的房价、地价还是出现了两位数字的大幅度增长。“拐点”的预期和现实的统计数据大相径庭,到底楼市“拐点”意味着什么?期待着“拐点”下买到便宜房的芸芸购房者,苦等半年依然无果。然而面对着缩水近半的交易量,开发商依然在“死扛”着房价。

  “拐点”,这个让数以千计购房者期待的时刻,难道只是某些开发商掩盖地产公司大吞并的“遮掩布”,而与房价无关?

  不管当初抛出“拐点”论的始作俑者是谁,而他的居心又是为何,就目前形式来看,5月份的到来无疑让楼市进入了一个生死考验期。挺过去就意味着今后半年楼市可能回暖,倒下则意味着楼市的“战国时代”结束,大批中小开发商面临淘汰出局。

  北京房价乘奥运东风会将涨价进行到底,还是回归理性?面对这个多方利益的焦点,有人看空,预言“百日剧变”;有人看涨,坚称“拐点”未现。而在宏观调控层面,楼市也是不断传来各种来自不同部门的声音。有人说,房产业早已“绑架”了金融业;有人说,物业税有望年内出台,一时间雾锁楼市。

  房价上涨“迷惑”楼市

  专家直言交易量下跌才是真相

  国家统计局的数据显示,北京市一季度房屋销售价格同比上涨1 .9%,涨幅比上年同期提高4.9个百分点,而此前1月、2月和 月份房屋价格同比上涨也达到了14. %、1 .7%和1 .8%的高位区间,这一数据发布后,无疑让业内一片哗然。拐点、打折、促销后的京城房价为何还如此高涨?对此,北京大学房地产研究所所长陈国强认为,楼市谈“拐点”还为时过早,但的确现在行业处于一个比较为难的时期,市场已经由以往关注房价转而关注交易量的急剧下降。

  上周,北京房地产交易管理公布的数据显示,4月份住宅日均交易量为222套,环比降11%。而4月份北京开盘项目达到了50个,新增供应面积为99.5万平方米,新增供应面积上涨 1.4%。而实际销售只有81.6万平方米,出现了今年首次的供应大于实际需求的局面。而数据显示,5月份北京市的开盘量将接近60个,无疑供大于求的局面将进一步加大。一直以来,刚性需求被认为是我国房价上涨的直接推动力,供求关系紧张也被开发商视为房价上涨的硬道理,然而现在市场已经处于供过于求的局面,那么房价是否会进入下跌通道?陈国强认为,虽然现在地产行业处于比较困难的时期,但尚不能以此就直言房价将要下跌,主要是由于目前我国整个宏观经济处于通胀局面,房价的涨跌要取决于宏观经济的变化。同时他个人认为,从长期看,北京的房价还将会继续上涨。

  近日来对楼市“唱空”的SOHO中国主席潘石屹则向表示,“这次楼市危机,必然导致五环以外8000元/平方米以下的楼盘下跌,主要是由于去年供应的60%以上的保障性住房用地,全集中在这些区域,因此这些楼盘存在着降价的压力”。同时他还表示,发布的房价之所以居高不下,主要是由于今年入市的项目全是“70/90”政策下的房子,而这些小户型的房子单价都比较高。

  与此同时,发现,今年一季度四环路以内的住宅期房平均价格达到每平方米169 5元,四至五环路为每平方米16500元,五环路以外为每平方米8810元。不难看出,北京的房价区域间的差距已经相当之大了,因此已不能用均价来反映楼市的变化了。

  “官方”地价上涨超两成

  “私下”土地交易价格降至“冰点”

  上周,中国城市地价动态监测系统发布的数据显示,北京一季度住宅地价同比涨1279元/平方米,涨幅高达22%。这与近一段时间内人们经常看到全国土地流拍的消息大相径庭。了解到,今年一季度进入市场的土地有42块,去年同期只有10块。北京市建筑设计研究院工程师徐晨表示,虽然今年出现了两次土地出让流标的事件,但土地交易仍较活跃,比如出现了成交价17.4亿元的通州新地王,这主要是去年土地市场活跃气氛的一个延续,而且一季度成交的土地大部分是去年年底时挂牌的,因此报价偏高,所以徐晨认为,这一统计数据的参考意义值得商榷。

  一方面是土地招拍挂市场出现流标事件;一方面开发商私下寻觅合适地块的行为仍然活跃。潘石屹向透露,近找他推销地的人很多,平均每天大概有几十个,但由于他只希望寻找CBD附近的土地,因此一直没有成交。潘石屹表示,今年“地主”的日子很不好过,这一点从向其推销的土地售价下跌便可见一斑。

  同时,潘石屹指出,“中国的房地产市场和法规发展到今天,大量囤积土地的做法承担着巨大的法律风险。中国是个‘人多地少’的国家,政府把保护耕地作为一项基本国策,所以就有了‘两年不开发的土地要无偿收回’的政策,随着粮食的紧张,这条政策我想不会放松,只会越执行越严格。那些只注重囤积土地少盖房子,或者从来没有盖过房子的开发商未来的生意会越来越困难”。

  了解到,自去年10月开始,从深圳到上海、广州到北京、厦门到南京、东莞到杭州,全国普遍出现了土地流拍的现象。据不完全统计,自去年10月以来的半年时间内,全国土地市场流拍土地达40幅之多,而且这些土地流拍,基本都出现在所谓的房地产市场一线城市。

  中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容认为,全国土地市场流拍也就意味着房地产开发商已经清楚地意识到房地产市场将发生根本性变化,意识到整个中国房地产市场的逆转。这主要是由于金融市场的急剧变化,特别是股市的变化,导致了上市地产公司“圈钱-囤地-再圈钱-再囤地”的运作模式出现了问题,导致土地市场的泡沫破裂。

  此外,更重要的是,易宪容认为,国内土地市场泡沫破裂的原因是去年以来国内房地产政策的根本改变。这种房地产政策表明,未来我国的房地产市场是一个民生的市场,是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。因此,任何房地产市场的炒作,无论是炒住宅还是炒土地,都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场的投资炒作是政府严厉打击的对象;既然国内房地产市场是一个居民居住消费的市场,那么以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性变化。

  可见,尽管今年一季度北京的地价还处于上涨的趋势,但就长期而言,由于面粉已经贵过了面包,土地市场的泡沫破裂将是迟早的事情,这无疑将影响到房价。

  命悬“金融一线”

  年内第四次上调存款准备金率

  目前,金融政策上的风吹草动都会对房地产业产生致命的影响,本周一,国家统计局发布报告显示,4月CPI上涨8.5%。随后不到2个小时,中国人民银行就决定从5月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是今年第四次上调存款准备金率了,由于CPI的居高不下,导致今年货币政策空前紧张,而受到影响的莫过于地产业。

  潘石屹向表示,目前开发商的资金链非常紧张,他个人从银行了解到,今年以来,没有一家银行向从事商品房开发的地产公司发贷,尤其是几大国有商业银行,对房地产开发商的商业贷款基本都停了。此外,由于去年地产开发商购买土地的钱超过当年的销售收入,也就是收入都用来买土地了,房地产开发商总体来说资金非常紧张。同时美国次贷危机使原计划今年在海外上市的房地产公司停止了上市的步伐。

  再次传出上调存款准备金率的消息,无疑传递了金融政策继续紧缩的态度,甚至有专家认为,现在的金融政策还是偏松,加息的声音再次响起,对于处在逆势中的地产业来说无疑是重大打击。

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